Sista rundan i fullt uthyrd trampolinpark

Afv kommer framgent att då och då granska säkerställda fastighetslån som kan vara av intresse för privatinvesterare som söker ett komplement till börsen.

TessinFastighet

Bankernas reträtt öppnar upp för privata fastighetslån

Bakgrunden till denna marknad och Afv:s syn på placeringsformen och vår relation med den dominerande aktören Tessin beskrivs i krönikan intill. Den första granskningen av ett Tessin-lån gäller en trampolinpark utanför Skövde. Trampolinparken blir en del av den växande kedjan Jumpyard och fastigheten kommer även rymma ett gym och padelbanor. Om någon missat det så är padel en lättspelad variant av tennis som har blivit superpopulär på senare år. Långa hyreskontrakt är tecknade för hela fastigheten. Låntagare är ett bolag ägt av Pierre Eklund, en fastighetsutvecklare med stor erfarenhet av att utveckla och bygga lekland (Leo’s Lekland) och trampolinparker (Jumpyard i Västerås).

LÅNET I KORTHET

Lånet är bara på 8 månader och det är den sista finanseringen innan fastigheten är klar. Då lär den säljas för runt de 160 Mkr som värderingsfirmans Newsecs landade i per november 2020. Nedan följer de formella säkerheter som ställs för lånet.

SÄKERHETER

Pantbrev

Låntagaren åter sig att inteckna och pantsätta fastigheten för 16 Mkr till förmån för låntagarna. 6 Mkr av dessa pantbrev ställs ut direkt och 10 Mkr ställs ut om det skulle uppstå en uppsägningsgrund. Framför dessa panter på 16 Mkr finns det 66 Mkr i pantbrev som har företräde framför låntagarna i det nu aktuella lånet. Den totala belåningen ska ställas i relation till att fastigheten i färdigställt skick är värderad till 160 Mkr.

Andrahandspantsbrev

Låntagaren har andrahandspantsätter i alla pantbrev från noll till 66 Mkr. Förstahandspanten för dessa ligger i dagsläget hos tidigare lån via Tessin.

Borgensåtagande

Låntagarens moderbolag P.E. Invest AB ställer ut en borgensförbindelse för Låntagarens samtliga förpliktelser. P.E. Invest AB hade vid senaste bokslut ett eget kapital om 123 Mkr och en soliditet på 88%.

RISKER

Förutom de allmänna risker som beskrivs i krönikan som vi länkade till ovan så finns det ett antal risker som är värda att nämna i detta fall.

• En trampolinpark i utkanten av Skövde? Det låter som en rätt smal tillgångsklass, minst sagt. Det positiva här är att man inte behöver ha en så stark uppfattning om den långsiktiga bärkraften för vare sig trampoliner (ursäkta ordvitsen) eller fastigheter i utkanten av Skövde. Trampoliner och padel är populärt just nu och hyreskontrakt på 12-15 år bör ge hugade fastighetsköpare en känsla av trygghet.
• För att kunna betala tillbaka lånet på trampolinparken måste låntagaren sälja fastigheten. Att det lyckas i tid är osäkert så klart. En liten försening är inget problem, då får man som långivare en straffränta, men en större sättning på transaktionsmarknaden vore så klart riktigt dåligt. Återigen behöver man för detta fastighetslån inte tro på fastighetsmarknaden på lång sikt. Däremot får inte fastighetsmarknaden braka ihop helt före Q4 2021.
• Bygget görs i egen regi. Det innebär att man inte har något externt byggbolag att dela risken med.
• Det pågår en tvist i domstol där entreprenören Pierre Eklund, om han förlorar, riskerar att bli skyldig att betala 7,5 Mkr plus rättegångskostnader.

ANALYS OCH SLUTSATS

Här skulle man egentligen kunna ha en lagom detaljerad känslighetsanalys över hur återbetalningsförmågan ser ut i några olika scenarier. Och så kommer det nog ofta vara i flertalet framtida fastighetslån som Afv analyserar. Men i det här fallet är det lite överflödigt.

Hyresrisken är ju hanterad via långa hyreskontrakt. Bygget är långt framskridet och det finns en färsk värdering som pekar på en rejäl säkerhetsmarginal innan långivarna tar skada.

Det är också ett stort plus med en entreprenör som har stor erfarenhet av liknande projekt och dessutom har mycket ”skin in the game” i form av rykte på spel och en proprieborgen mot ett bolag med stora tillgångar.

Sammanfattningsvis ser vi det här som ett exempel på ett fastighetslån där oddsen för full återbetalning är fullgoda. Affärsvärlden har tecknat sig för 50 000 kr till den nya Tessin-portföljen.